《民法典》八大創(chuàng)新點(diǎn)解讀
隨著2020年5月28日，十三屆全國人大三次會(huì)議表決通過了《中華人民共和國民法典》（以下簡稱“《民法典》”），新中國進(jìn)入到了“法典”時(shí)代。
民法典是新中國第一部以法典命名的法律，它的實(shí)施，也同時(shí)意味著現(xiàn)行的民法通則、物權(quán)法、合同法、擔(dān)保法、婚姻法、收養(yǎng)法、繼承法、侵權(quán)責(zé)任法全部廢止。上述法律中有關(guān)物業(yè)服務(wù)的相關(guān)規(guī)定必將同時(shí)廢止，舊法的廢止、新法的誕生對(duì)于物業(yè)服務(wù)行業(yè)有哪些影響，也是每一個(gè)物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員關(guān)心的內(nèi)容。
01提出了物業(yè)服務(wù)人的概念
《民法典》之前有《物業(yè)管理?xiàng)l例》提出的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在《物權(quán)法》中又提出了其他管理人的概念，《民法典》又提出了物業(yè)服務(wù)人的稱謂，物業(yè)服務(wù)主體內(nèi)涵越來越豐富。
在《物業(yè)管理?xiàng)l例》時(shí)代，從事物業(yè)服務(wù)首先必須是企業(yè)法人，其次還應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)資質(zhì)。資質(zhì)的設(shè)立提高了物業(yè)服務(wù)準(zhǔn)入門檻，在物業(yè)服務(wù)市場初期為物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的保障發(fā)揮了重要的作用。
隨著《物權(quán)法》其他管理人的設(shè)立，打破了物業(yè)服務(wù)資質(zhì)的要求，只要是能夠完成物業(yè)服務(wù)工作，就不再限于必須是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，更不要求必須有相應(yīng)資質(zhì)了。
《民法典》第九百三十七條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。其他管理人既包括業(yè)主，也包括能夠提供物業(yè)服務(wù)的其他組織及自然人。更是為提供物業(yè)服務(wù)的主體創(chuàng)造了更為寬松的準(zhǔn)入條件。
02無名合同變有名
1999年實(shí)施的《中華人民共和國合同法》規(guī)定了十五個(gè)有名合同，所謂有名合同是指法律上或者經(jīng)濟(jì)生活習(xí)慣上按其類型已確定了一定名稱的合同，又稱典型合同。無名合同，是相對(duì)于有名合同的法律概念。又稱為非典型合同，是法律上尚未確定一定的名稱與規(guī)則的合同。無名合同是指《合同法》分則明文規(guī)定的十五類合同之外的合同。當(dāng)時(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》尚未出臺(tái)，《物業(yè)服務(wù)合同》榜上無名也是情理之中的事。
《民法典》不僅規(guī)定了物業(yè)服務(wù)合同的定義，還規(guī)定了物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容一般包括服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法、維修資金的使用、服務(wù)用房的管理和使用、服務(wù)期限、服務(wù)交接等條款。為業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人明確有關(guān)權(quán)利義務(wù)提供了指引。
03表決標(biāo)準(zhǔn)有新意
公共事務(wù)的表決歷來就是困難的事，為此在《物業(yè)管理?xiàng)l例》中規(guī)定了業(yè)主共同決議的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)“過半”及“過三分之二”的表決原則。為了解決建設(shè)單位容易利用其作為大業(yè)主的影響侵害小業(yè)主的問題，《物權(quán)法》創(chuàng)設(shè)了“雙過半”及“雙過三分之二”的表決原則，提高了表決條件的門檻。
這一制度的創(chuàng)設(shè)極大程度上制約了建設(shè)單位損害小業(yè)主合法權(quán)益的行為，但隨之而來的是業(yè)主大會(huì)難成立，表決事項(xiàng)難通過，維修資金難使用等，帶來了一系列負(fù)作用。
《民法典》提高了公共事務(wù)表決的準(zhǔn)入門檻，《物權(quán)法》規(guī)定的表決門檻為“應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加（簡稱雙過半）”。而《民法典》規(guī)定為“應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決（簡稱雙過三分之二）?！?
在提高表決準(zhǔn)入門檻的同時(shí)，對(duì)于重大事項(xiàng)的表決條件予以降低，對(duì)于“籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動(dòng)；”等三項(xiàng)事務(wù)的表決條件降低為“應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。”同時(shí)將維修資金的使用劃入普通事項(xiàng)的表決范圍內(nèi)，使得使用維修資金變得更加及時(shí)。
04高空拋物有人查
現(xiàn)代城市高樓林立，高空拋物傷人壞物的事件不斷發(fā)生，更有甚者找不到實(shí)施高空拋物者，確定責(zé)任主體變得困難重重。曾經(jīng)一度判決除了受害者本人之外建筑物所有的可能實(shí)施拋物行為的所有業(yè)主承擔(dān)責(zé)任。為此冤枉了眾多業(yè)主，人們不禁大呼“連坐”出土了。而物業(yè)服務(wù)企業(yè)除了增加監(jiān)控設(shè)備以外，幾乎也是束手無策，為此背鍋之事更是成為家常便飯。
《民法典》明確了高空拋物的責(zé)任主體首先應(yīng)當(dāng)是侵權(quán)人，由侵權(quán)人依法承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任；經(jīng)調(diào)查難以確定具體侵權(quán)人的，除能夠證明自己不是侵權(quán)人的外，由可能加害的建筑物使用人給予補(bǔ)償?？赡芗雍Φ慕ㄖ锸褂萌搜a(bǔ)償后，有權(quán)向侵權(quán)人追償。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)等建筑物管理人應(yīng)當(dāng)采取必要的安全保障措施防止高空拋物的發(fā)生；未采取必要的安全保障措施的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)未履行安全保障義務(wù)的侵權(quán)責(zé)任。最后規(guī)定發(fā)生高空拋物的，公安等機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)調(diào)查，查清責(zé)任人。有了公安機(jī)關(guān)的介入將會(huì)使得查清責(zé)任人更容易，對(duì)于預(yù)防和打擊高空拋物責(zé)任人將會(huì)起到重要的作用。
05應(yīng)急處置有依據(jù)
2020年全社會(huì)經(jīng)歷著前所未有的疫情，疫情面前物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)揮了至關(guān)重要的作用。沒有撥款，物業(yè)服務(wù)企業(yè)自己籌集；沒有撥付的防疫物資，物業(yè)服務(wù)企業(yè)想辦法自己購買；沒有行政權(quán)力，被業(yè)主不理解，物業(yè)服務(wù)企業(yè)忍辱負(fù)重。物業(yè)服務(wù)企業(yè)肩負(fù)了太多的公共事務(wù)的管理責(zé)任。
《民法典》規(guī)定“物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關(guān)工作?！笔沟梦飿I(yè)服務(wù)人今后開展相關(guān)工作“名正言順”了，更容易被業(yè)主理解和接受。
06拒絕交費(fèi)不支持
住宅物業(yè)拒絕交納物業(yè)費(fèi)現(xiàn)象十分普遍。業(yè)主拒絕交納物業(yè)費(fèi)表面上影響的是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正常工作，實(shí)質(zhì)上損害的是業(yè)主房屋的保值增值。業(yè)主不交納物業(yè)費(fèi)的原因多半是對(duì)物業(yè)服務(wù)的本質(zhì)不了解，總是認(rèn)為沒有享受到物業(yè)服務(wù)，因此拒絕交納物業(yè)費(fèi)。
由于物業(yè)服務(wù)具有公共服務(wù)的屬性，工作的對(duì)象多為公共設(shè)施設(shè)備、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護(hù)等，基本不對(duì)業(yè)主的專有部分提供服務(wù)，因而很多業(yè)主認(rèn)為沒有享受到物業(yè)服務(wù)，不應(yīng)該交物業(yè)費(fèi)。
《民法典》規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)”。以立法的形式予以明確，再加上普法宣傳教育，隨著時(shí)間的推移，越來越多的業(yè)主會(huì)正確理解物業(yè)服務(wù)的本質(zhì)，欠費(fèi)現(xiàn)象定會(huì)日益減少。
07工作措施有尺度
物業(yè)服務(wù)工作涉及的地域范圍覆蓋整個(gè)項(xiàng)目的占地，面對(duì)著成千上萬的業(yè)主及其他人員，工作的內(nèi)容涉及維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化、秩序維護(hù)等。物業(yè)服務(wù)中難免會(huì)發(fā)生人身或財(cái)產(chǎn)損失，物業(yè)服務(wù)企業(yè)感覺難以把握工作界限和責(zé)任界限。
《民法典》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善和經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全。
對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門報(bào)告并協(xié)助處理。
所謂合理措施，法律并沒有定義，也沒有具體列舉相應(yīng)的情形。理解起來所謂的合理應(yīng)該是在物業(yè)服務(wù)人自身的能力、條件、認(rèn)知范圍內(nèi)采取的恰當(dāng)?shù)拇胧?。如此既鼓?lì)物業(yè)服務(wù)人去制止不法行為，又給物業(yè)服務(wù)人一道“免死金牌”，免除其相應(yīng)責(zé)任，這樣就會(huì)促進(jìn)物業(yè)服務(wù)人敢于履行保護(hù)業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)安全的義務(wù)。
08解除合同不任性
業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)是平等的民事主體，雙方依法或依照合同約定享有對(duì)合同的解除權(quán)。解除合同本身是一件正常的事情，但是現(xiàn)實(shí)中物業(yè)服務(wù)企業(yè)棄管服務(wù)項(xiàng)目，業(yè)主隨意解除合同的現(xiàn)象屢屢發(fā)生，對(duì)業(yè)主的生活秩序造成了極大地破壞。
《民法典》雖然賦予了業(yè)主可以解除服務(wù)期內(nèi)《物業(yè)服務(wù)合同》的權(quán)利，同時(shí)也做了相應(yīng)限制，即應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知物業(yè)服務(wù)人。
對(duì)于物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定，物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，視為不定期物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)人與業(yè)主都可以隨時(shí)解除不定期物業(yè)服務(wù)合同，但是應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知對(duì)方。解除合同，不再任性。
以上八個(gè)方面的內(nèi)容基本上是《民法典》的新規(guī)定，對(duì)于物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展具有積極的作用和意義?！睹穹ǖ洹返念C布實(shí)施，將會(huì)使我們的生活更美好。(《中國物業(yè)管理》雜志2020年第6期)
作者李文生系中國物協(xié)法律政策工作委員會(huì)委員，北京尚衡（呼和浩特）律師事務(wù)所律師，內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理協(xié)會(huì)監(jiān)事、法律顧問，呼和浩特職業(yè)學(xué)院教師，物業(yè)管理師；作者李婧媛系德國慕尼黑大學(xué)法學(xué)院留學(xué)生。
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